자녀에게 주택 증여하는 방법과 증여세 납부 세금 항목

오늘은 부모들이 자녀에게 주택을 증여하는 방법에 대해 알아보겠습니다. 어떠한 방법이 있고 어떠한 방법이 더 유리한지, 증여 시 세금 계산하는 방법까지 모두 알려드리도록 하겠습니다. 증여에는 일반 증여와 부담부 증여가 있는데요 각각 어떤 내용인지 확인해보겠습니다.

 

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1. 일반 증여와 부담부 증여 차이

• 증여세 내는 기준과 내는 분

2. 증여세 납부의 세부 세금 항목

• 증여세, 양도세, 취득세

3. 내용 정리 및 결론

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일반 증여 vs 부담부 증여

 

기본 전제 조건 : 10억짜리 집에 5억 전세나 주택 담보대출을 끼고 있다고 가정

 

1. 증여세 내는 기준

일반 증여:전체 10억에 대해서 증여세를 매깁니다. 

부담부 증여: 전세 보증금을 뺀 나머지 차액인 5억에 대해서 증여세를 내고 전세 5억 같은 경우 증여세가 아니라 양도세를 냅니다.

 

 

2. 증여세 내는 사람

일반 증여: 전체 10억에 대한 증여세는 자녀가 납부

부담부 증여: 차액 5억에 대한 증여세는 자녀가 납부, 전세 5억에 대한 양도세는 부모님 납부

 

일반 증여는 전체를 자녀가 증여세를 납부해야 하기 때문에 자녀에게 부담이 될 수 있고 부담부 증여는 증여세는 자녀, 전세(주담대)에 대한 양도세는 보모님이 납부하게 됨에 따라 자녀의 부담을 덜 수 있습니다.

 

 

증여세 납부의 세부 세금 항목

일반 증여: 자녀가 증여세, 취득세 두 가지 세금을 냅니다.

부담부 증여: 자녀가 증여세, 취득세 두 가지 세금을 내고 전세(주담대) 5억에 대한 양도세는 부모님이 내지만 취득세는 자녀가 내야 합니다.

 

전세(주담대) 5억에 대한 양도세를 증여세보다 적게 낸다면 부담부 증여가 훨씬 더 이득이 되고 반대로 양도세가 증여세보다 더 높다면 일반 증여가 더 유리합니다.

 

하지만 여기에는 여러 가지 변수들이 있습니다. 각각 세금 항목에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 증여세

증여세 세율과 재산공제 한도표

왼쪽에 증여세 세율표에서 오른쪽 재산공제 항목에 대해 공제를 받으실 수 있습니다. 이때 10년 합산 금액입니다.

 

 

2. 양도세

양도세는 부담부 증여 시에 필요한데요. 증여자가 갚아야 할 채무를 수증자에게 넘긴 것이기 때문에 실질적으로는 채무액만큼 수증자로부터 돈을 받은 것과 마찬가지입니다. 따라서 양도세를 내야 하며 계산식은 아래와 같습니다.

 

양도 및 취득가액 = 상증법상 평가액 (시가 또는 기준시가) x 인수한 채무액/증여가액

 

 

 

3. 취득세

 

일반 증여: 자녀의 취득세는 증여 취득세율로 공시 가격을 적용받습니다.

부담부 증여: 5억 만큼은 증여 취득세율 공시 가격으로 적용하고 나머지 전세(주담대) 5억 같은 경우는 일반 취득세율로 시가적용을 합니다. 이때 시가적용은 감정평가 금액, 유사 매매 사례 가액, 공시 가격으로 매겨집니다.

 

증여 취득세율(공시가 적용): 조정지역 공시가 3억 이상은 12%, 그 외 3.5% (1세대 1 주택자가 소유 주택을 배우자, 직계존비속에게 증여한 경우 3.5% 적용) *공시 지가는 4월 말에 바뀝니다. 5월부터는 새로운 공시 가격 적용됨.

 

일반 취득세율(시가적용): 아래 표 참조

 

주택수 취득세율

 

증여 취득세율과 일반 취득세율 비교 시 공시가 적용한 증여 취득세율이 더욱 유리하며 이 때문에 23년부터는 증여 취득세를 공시 가격에서 시가로 변경한다고 합니다. 

 

 

내용 정리 및 결론

1. 증여세와 양도세 사이에 어떤 게 좋은지 판단을 잘하셔야 합니다. 본인의 양도세가 적게 나온다면 부담부 증여가 이득, 본인의 양도세가 많이 나온다면 (다주택자) 현재로서는 일반 증여가 이득입니다.

2. 양도세 중과 배제 및 23년 취득세 개정까지 고려하면 다주택 자들은 이번 연도 22년 12월까지 증여를 고려하시면 됩니다.

 

본인의 양도세가 줄어드는지 취득세 중과가 되면 얼마나 늘어나는지 비교해보시고 전문 세무사님들과 상담을 받아 보시는 걸 권해 드립니다.