부동산 규제지역 해제 이후 앞으로 시장 전망 및 매매 타이밍

9월 21일 정부에서 규제지역 해제를 발표하였는데요. 정부 입장에서는 거래절벽, 금리인상으로 인한 부담을 상당히 느끼고 있기 때문에 이번 해제를 고민할 수밖에 없었을 것입니다. 그 고민하는 가운데 서울보단 지방이 많았는데 어떠한 영향이 있을지 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

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1. 규제지역 해제의 정부 목적은 무엇일까?
2. 지방 투자에 대한 생각

• 분위기에 속지 말자
• 투자에 고려해야 할 사항

3. 과거 사례와 주의해야 할 점

• 과거 규제 해제 후 즉각 규제
• 주의 해야 할 점

4. 매수 매도 타이밍

• 다주택자 매도 타이밍
• 1 주택 무주택자 매수 타이밍

5. 결론

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규제지역 해제의 정부 목적은 무엇일까?

지금 정부는 부동산 시장이 불붙는 상황은 불안해하고 있습니다. 지금 사람들이 많은 관심을 가지는 지역은 서울이고 서울지역을 해제시키는 것은 집을 사라는 신호로 받아 들일수 있기 때문에 서울을 못 풀겠고 경기도도 과천, 광명, 성남 등 이런 지역들도 풀기는 부담스러우니 사람들이 조금 선호도가 떨어지는 곳으로 해제를 하여 정부의 고민을 엿볼 수 있던 것 같습니다.

인천도 투기과열지구 일부만 해제를 하고 조정지역 해제는 하지 않은 것으로 보아 수도권은 일단 불안하다는 느낌이 강하게 듭니다. 지방 같은 경우는 세종만 제외하고 풀렸는데 지방장에 침체가 오는 경우를 우려한 것으로 풀이됩니다.

부동산 시장이 풀렸으니 다시 상승으로 움직일까? 이런 생각을 하실 수 있지만 정부는 상승을 바랐다면 당연히 서울을 먼저 풀었을 거예요. 지금은 외곽지역 위주로 풀었으니 근본 방침은 바뀌지 않았다고 봐야 할 것 같습니다. 금리인상 거래절벽이 타깃으로 보시면 될 것 같습니다.

 

지방 투자에 대한 생각

1. 분위기에 속지 말자
지금처럼 부동산 시장의 안 좋은 분위기 속에 분위기 전환은 분명 맞는 것 같습니다. 이러한 분위기로 사람들은 움직이게 될 것입니다. 하지만 부동산 시장이 상승 사이클 하락 사이클로 움직이는 곳이다 보니 항상 상승이 깊어지면 하락 또는 조정의 골이 깊기 마련이니 이번에 조정 지역을 해제했다 하더라도 모든 지역이 움직인다는 생각은 해서는 절대 안 됩니다.

2. 투자에 고려해야 할 사항
지방장의 경우에는 대표적으로 안정적인 곳을 선택하는 것이 좋고 예를 들면 인구수가 많은 광역시급이나 입주 물량이 부족해지는 곳, 앞으로 여러 가지 호재가 있고 발전 가능성이 있는 곳이 투자에 적합할 것 같습니다.
지방장이 풀렸다고 예전처럼 진입하시면 안 되고 나름대로 분석과 경제 상황 도사려하여 판단하셔야 합니다.

과거 사례와 주의해야 할 점

1. 과거 규제 해제 후 즉각 규제
2019년 상승장처럼 생각하시면 절대 안 됩니다. 과거 사례를 보면 서울 수도권, 지방장이 같이 상승했던 시점이 2000년대 초반입니다. 그 시점에 규제지역으로 많이 묶이게 되었는데 묶이자마자 2004년도에 조정장, 침체장이 찾아왔습니다. 그 후 조정지역을 해제한 후 부동산 지역이 꿈틀대기 시작하자 정부가 2005년도에 또다시 규제를 해버렸습니다. 그 후 지방장은 완전한 침체장으로 빠지게 되었습니다. 이랬던 경험이 있기 때문에 투자라는 관점에 접근하는 것은 긍정적이나 다시 묶을 수 있다는 점을 주의해야 하며 분위기를 잘 관찰하셔야 합니다.

2. 주의해야 할 점
지방장은 신중히 투자 공부를 하셔서 천천히 접근을 하셔야 하며 경기도나 인천지역 같은 경우는 아직까지는 풀렸던 지역이 선호도 면에서 뒷 순위 이기 때문에 지금의 사이클 상으로는 별로 좋아 보이진 않습니다. 호재가 있는 지역은 다르겠지만 없는 지역들은 위험성이 다분합니다.

 

 

매수 매도 타이밍

1. 다주택자는 매도 타이밍
다주택자 분들 중에 풀렸으니 대출도 받을 수 있고 뭐든 하나를 더 하겠다는 모습이 불과 얼마 전 몇 개월 전 모습이었습니다. 이번의 침체 상황을 경험하면서 이것이 굉장한 리스크로 다가 온다라는 것을 상당히 많은 분들이 느끼셨을 것입니다.
다주택 자라면 자신이 보유하고 있는 부동산 등급 중에 최하급을 매도하는 것이 지금 적기이지 않나 생각합니다. 앞으로 상승할지 하락할지 모르지만 앞으로 경제 상황상 하락으로 가면 내손에 벗어나는 그 순간은 심적으로 상당히 편하게 되며 안정적이고 건전한 투자가 될 수 있습니다.

다주택자 분들이라면 오히려 이번을 기회삼아 하나를 더 사겠다가 아니라 본인의 물건 중에 못난이를 정리하는 매도 타이밍으로 삼으시고 그리고 난 다음에 매수에 대한 고민을 하는 것이 바람직합니다.

2. 1 주택자와 무주택자
1 주택자는 상급지로 간다는 판단으로 움직이시는 분들이면 내가 살고 있는 곳에서 상급지로 갈려는 곳이 분위기가 안 좋고 가격이 많이 떨어진 곳은 들어가도 괜찮습니다. 하지만 무주택자들이 고민이 많으실 텐데 "풀렸는데 진짜 괜찮은 걸까?"라는 고민을 많이 하실 겁니다. 일단 정부는 부동산 시장을 떨어트릴 생각이 없다 는 게 팩트입니다. 거래절벽이 생기면 일반인 들은 부동산 시장이 더 떨어졌으면 좋겠다. 그러면 사야지 했는데 정부가 규제지역을 풀어 버립니다. 얼마나 황당한 경우입니까? 결국엔 정부가 그동안 규제도 많이 해왔지만 하락할 때만큼은 하락을 방어하거나 받쳐 줄려는 포지션은 여태껏 변함이 없었고 이번도 마찬가지입니다. 내 선에서 살 수 있는 최선의 선택, 입지 등을 고려해서 영 끌 없이 사시는 걸 추천드립니다.

 

 

결론

규제지역 해제라는 것은 호재임에는 틀림없습니다. 하지만 리스크적인 측면이 아직 많이 남아 있기 때문에 무작정 덤벼 들면 큰 고비를 마실수 있습니다. 미국에서 금리를 지속적으로 올리며 아직 끝나지 않은 전쟁과 환율 급등 등 고려해야 할 상황들이 많습니다. 리스크 관리가 가능하시면 조심스레 투자하시고 많은 고민을 해보시길 바랍니다.