전세 계약시 깡통전세 사기 피하는 전세권 설정 및 보증보험 가입

오늘은 전세계약 시 주의사항에 대해서 포스팅해보도록 하겠습니다. 제가 청년 때 전세살이 하면서 5천만 원을 날린 적이 있는데요. 문제는 바로 "깡통전세"였습니다. 최근에도 깡통전세, 역전세로 피해를 보시는 분들이 많으신 걸로 알고 있는데 현재 전월세 사시거나 앞으로 구하시는 분들은 이런 일을 겪지 않으시려면 꼭 이 글을 읽고 저처럼 당하는 일이 없으셨으면 하는 마음에 글을 써내려 가겠습니다.

 

 

1. 깡통전세란?
    · 깡통전세 발생시 문제점
2. 깡통전세 예방하는 4가지 방법
    · 보증금과 근저당이 매매가의 70%를 넘지 않는다.
    · 잔금 치는날 "전입신고" + "확정일자" 받기
    · 전세권 설정하기
    · 전세금 반환 보증보험 들기

 

깡통전세란?

깡통전세는 집주인이 받은 대출과 전세 세입자가 내는 보증금을 합쳤을 때 매매가를 상회하는 전세 형태를 뜻합니다.

집주인이 대출과 빚으로 인해 은행 이자를 계속 연체하여 집을 팔아도 세입자의 전세금을 돌려줄 수 없는 경우입니다.

 

깡통전세 발생시 문제점은 무엇일까요?

예를 들어 1억 원 집에 8천만 원 주고 전세를 살고 있는데 2년 뒤에 이 집이 7천만 원으로 떨어지면 전세가가 역전되어 역전세라고도 하는데 집주인이 돈을 마련해서 돌려주면 다행이지만 이런 집을 한채만 가지고 있는 게 아닌 게 문제인 거죠.

1억짜리 집을 전세 끼고 갭투자를 해서 2천만 원 주고 샀는데 갑자기 금리가 오르고 빚은 늘어나는데 갚지를 못 해면 은행이 가만히 있지 않겠죠? 그 집을 경매에 넘기게 됩니다. 그러면 집주인은 파산을 하고 보증금도 날아간다고 보시면 되죠.

 

부동산 상승기때나 저금리 시대 때는 갭 투자가 괜찮지만 경기불황이 닥치거나 부동산 시장이 하락할 시 문제가 발생합니다.

그래서 이 깡통전세를 예방하는 4가지 방법에 대해서 알려 드리겠습니다.

 

 

깡통전세 예방하는 4가지 방법

1. 보증금과 근저당을 합한 가격이 매매가의 70%를 넘지 않는다.

내 보증금과 집주인의 근저당이 매매가의 70%를 넘지 않는다 인데요. 집을 구할때 등기부등본 떼서 보시죠? 이거 안 보시면 큰일 납니다. 대출이 없으면 가장 좋겠지만 보통은 은행 대출이 껴있는 경우가 많습니다. 이럴 땐 전세 보증금과 집주인이 은행으로 부터 대출을 받은 금액(근저당) 이 두 금액이 주택 매매가의 70%를 넘지 않는지 봐야 합니다.

 

ex) 집 시세가 3억이다. 집주인이 기존 은행에서 1억 원 대출을 받은 게 있다면, 3억 원에 70%는 2억 1천만 원이니까 내 전세보증금은 최대한 1억 1천만 원을 넘으면 안 됩니다.

 

만약 등기부 등본이 깨끗하다. 대출이 없다면 이 집의 KB시세를 먼저 확인하시고 내 보증금이 이 KB시세의 70%를 넘지 않으면 됩니다. 

 

특히 부동산 중개인들이 "이 집 안전해요", "이집 깨끗하고 괜찮아요", "이집 집주인 참 좋아요" 이런 거 절대 듣지 마세요. 중개인들은 이 집이 계약만 되면 수수료로 돈을 챙기기 때문에 그 후의 문제는 책임져 주지 않습니다. 

 

70%가 넘어가는 집은 계약 자체를 하시면 안 됩니다. 그 집이 경매에 한번 넘어가고 유찰되면 집값의 20~30%씩 팍팍 떨어집니다.  입지가 좋은 곳이 아니고서는 처음에 낙찰되는 경우는 많이 없습니다.

 

2. 잔금 치르는 날 "전입신고" + "확정일자"는 반드시 받는다.

잔금 치르기 직전 최종적으로 등기부등본을 한번 더 떼서 그사이에 바뀐 사항이 없는지 꼭 체크하셔야 합니다. 그사이에 집주인이 바뀔 수도 있고 대출을 받을 수도 있기 때문입니다. 이상이 없다면 잔금을 치르자마자 바로 계약서를 들고 주민센터로 가셔서 "전입신고" + "확정일자"를 받으세요.

 

전입신고가 중요한 이유?

전입신고 다음 날 0시부터 세입자의 대항력이 발생하기 때문입니다. 이 대항력은 향후에 이 집이 잘못돼서 경매에 넘어가더라도 내가 보증금을 다 받기 전까지 그 집을 비워주지 않아도 되는 권리입니다. 경매에 넘어가 몇 번이나 유찰이 되어도 최종 낙찰자가 나의 보증금까지 다 물어주게 되어 있습니다.

하지만 전입신고만 한다고 해서 대항력이 발생하진 않습니다. 예를 들어 시세가 3억짜리 집인데 이미 2억 5천만 원짜리 대출이 있었고 내가 그 후에 전세 계약을 하였으면 전입신고를 해봤자 대항력이 없습니다. 이미 은행에서 빌려준 대출 2억 5천만 원이 우선순위 이니까요. 

대항력이 있으려면 내가 계약할 당시에 이 집에 근저당이 없어야 합니다. 집주인이 은행에서 빌린 돈보다 내가 먼저 전입신고가 되어 있으면 됩니다.

 

Tip: 본인이 살고 있다가 잠깐 전출을 하였고 나중에 다시 전입신고를 한다면 처음 전입신고했던 그날의 효력이 사라 집니다. 전입신고는 한 번 했으면 나중에 계약기간이 끝나고 내 보증금을 돌려받기 전까지는 그대로 둬야 합니다. 간혹 집주인이 전입신고 안 하는 조건으로 계약하자고 하시는 분이 있는데 계약 자체를 하시면 안 됩니다.

 

3. 전세권 설정하기

가장 안전한 방법은 잔금을 치를 때 등기부에 전세권을 설정하는 건데요. 현실적으로 해주는 집주인이 없는 게 문제입니다. 보통은 임대차 계약을 해도 등기부상에 전세 얼마에 사는 세입자 있다는 표시가 없습니다. 하지만 이 전세권은 등기부상에 이런 표시를 해주는 겁니다. 예를 들어 "보증금 1억 원으로 전세 세입자가 있고 이 집이 경매에 넘어가면 나는 채권자가 됩니다"라고 알려주는 권리라고 생각하시면 됩니다.

만약 임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려주면 이 전세권을 가진 세입자가 집을 경매에 넘길 수 있습니다. 이 얼마나 좋습니까? 그래서 집주인이 안 해줍니다..... 일단 물어보시고 해 주신다고 하면 무조건 하시면 됩니다. 안 해주면 이런 게 있구나 하시면 됩니다.

 

 

 

4. 전세금 반환 보증보험 활용

계약을 하고 근저당이 좀 애매하다 뭔가 찝찝하고 불안한 게 나는 싫다고 하시는 분들은 전세금 보증보험을 활용하는 걸 추천드립니다. 집주인 동의 없이 가입할 수 있으며 집주인에게 보증금을 돌려받지 못해도 보증기관이 대신 내 보증금을 반환해주기 때문에 가장 마음이 편합니다. 대신 비용이 들 수밖에 없습니다.

 

보증금 보증보험?

임대차 계약이 만료되고 30일이 지났는데도 특별한 이유 없이 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않거나 계약 기간 중에 전셋집이 경매나 공매로 넘어가서 누군가가 낙찰을 받고 채권자 배당이 이뤄졌는데도 내 전세금을 돌려받지 못했다면 보증기관이 내 보증금을 대신 반환해주는 보험이라고 보시면 됩니다.

 

전세금 반환 보증보험은 주택도시 보증 공사 HUG와 SGI서울보증 두 곳에서 가입할 수 있습니다. 아무때나 가입할수 있는 건 아니며 보통은 임대차 계약을 맺고 최대 1년이 넘어가기 전에 가입이 가능합니다.

 

SGI서울보증: 10개월 이내 가입 가능, 보증금 한도 아파트 무제한, 기타 주택 10억 이내 제한
주택도시 보증 공사 HUG: 1년 이내 가입 가능, 보증금 한도 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억 이하로 제한

 

보험료는 보통 전세가의 0.2% 내외이며 아파트가 가장 저렴하며 그외 주택은 보험료율이 조금 더 높습니다. 신혼부부나 다자녀가정 또는 저소득층은 보험료의 40%가 할인이 됩니다. 이 보험료는 1년 기준이며 만약 내가 전세계약을 2년으로 한다면 2년 치를 내면 됩니다.

 

ex1) 신혼부부 3억 원 전셋집(아파트) 1.5% 보험료율 가정했을 시 : 3억 원 x 0.015(보험률) x 0.2(2년) x 0.6(40% 할인 1-0.4) = 54만 원

 

ex2) 1인 가구 직장인 1억 원 전셋집(다세대) 2% 보험료율 가정했을 시 : 1억 원 x 2% x 0.2(2년) = 40만 원

 

조금 더 정확한 계산을 하고 싶으신 분들은 두 홈페이지 사이트를 방문하셔서 더 상세히 알아보시면 될 거 같습니다.

 

✅SIG서울보증, HUG주택도시보증공사 사이트

SIG서울보증: https://m.sgic.co.kr 

HUG주택도시보증공사: www.khug.or.kr