전세 계약 필수 특약사항 문구 예시 정리 및 거부 시 효력 반환 특약 꼭 알자

전세 사기가 요즘 극성으로 피해를 보시는 분들이 많습니다. 전세 계약 특약사항에 들어갈 문구, 예시를 정리해 보았으며 거부 시 효력은 어떻게 발생하는지 사회 초년생 분들부터 내 집마련 준비 중이신 분들까지 꼭 알고 전세 사기에 대비하셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

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<목차>

전세 계약 시 특약사항 문구 중요성과 예시 정리

1. 특약사항 넣어주지 않는다면?

2. 꼭 넣어야 하는 전세 특약 문구 정리

• 2-1) 전세 자금 대출 미승인 시 계약 무효 및 계약금 즉시 반환 특약
• 2-2) 전세 보증 가입 미승인에 대한 특약
• 2-3) 임대인이 새로운 권리를 발생 금지 특약
• 2-4) 임대인 소유권 이전 등기 금지 특약
• 2-5) 임대인 체납 세금 고지 및 전액 상환 특약
• 2-6) 임대인 매매계약 체결 시 임차인에게 반드시 고지 특약

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전세 계약 필수 특약사항 문구 예시 정리 전세 사기 대비

 

 

 

전세 계약 시 특약사항 문구 중요성과 예시 정리

 

세입자가 겪을 수 있는 전세 사기 피해 유형은 집주인이 세입자의 전세금을 가로챌 의도를 가지고 악의적으로 피해는 주는 유형과 악의적인 목적은 아니나 결과적으로 세입자에게 전세금 피해를 주는 2가지 유형이 있습니다.  

이러한 피해를 받지 않기 위해 임차인이 자신의 권리를 보호받기 위해서는 특약 사항을 넣어야 하며 꼭 넣어야 하는 특약 사항에 대해서 정리해 보겠습니다. 

 

1. 특약사항 넣어주지 않는다면?

 

부동산 중 개과 집주인이 특약사항 넣는 것을 꺼려한다면 계약을 하지 않는 것이 바람직합니다. 귀찮다거나 말이 안 되는 핑계를 댄다면 뭔가 문제가 있는 매물일 가능성이 높으며 문제가 없는 매물이라면 집주인이 유리한 포지션을 유지하여 나중에 살면서 트집을 잡을 수도 있으니 대도록 피하시는 것이 좋습니다.

 

 

 

2. 꼭 넣어야 하는 전세 특약 문구 정리

 

특약사항은 임대인과 임차인 서로 간의 약속을 부동산 임대차 계약서 상에 표기하는 것입니다.

추후 발생하는 문제에 대해서 불필요한 분쟁을 피하기 위함으로 보장 내용과 범위를 미리 설정해 두는 것으로 임대인과 임차인의 상호 합의하에 넣을 수 있고 강행규정을 위반하지 않는 범위에서 유효한 효력을 가진다는 것으로 간단히 이해하시면 될 거 같습니다. 

 

※만약 전세사기 피해를 당하고 계시다면 HUG 주택도시 보증 공사에서 운영하는 전세 피해 지원 범률 상담을 무료로 받아 보시길 바랍니다.

 

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2-1) 전세 자금 대출 미승인 시 계약 무효 및 계약금 즉시 반환 특약

 

세입자는 자금이 준비되어 있으나 임대인이나 임차물에 어떠한 하자가 있어서 전세 대출이 안 되는 경우가 종종 발생하게 됩니다. 계약금은 납입했지만 결국 계약금이 몰취(민사 소송에서 법원이 일정한 물건의 소유권을 박탈하여 국가에 귀속시키는 결정) 되어 분쟁이 발생할 수 있는 소지가 있습니다. 

 

특약에 전세자금 대출 실행을 전제로 만약 전세자금 대출이 안될 때는 '계약금을 반환'한다 라는 특약이 필요합니다. 이런 특약을 넣게 되면 나중에 전세자금 대출이 안된다 하더라도 임대인에게 계약금을 몰취 당하지 않고 다시 반환받으실 수 있습니다. 

 

• 특약 문구 예시

(전세자금 대출 시) 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.

 

 

2-2) 전세 보증 가입 미승인에 대한 특약

 

전세보증 가입 시 필요한 특약으로 가입 전에 임대인에게 가입 의사를 확실하게 밝히셔야 합니다. 가입 시 임대인에 통지가 자동으로 가기 때문에 기분이 나빠 틀어지는 경우가 많습니다. 

 

전세 보증보험을 가입하겠으니 어느 정도 협조를 해달라는 특약이 필요하며 매물에 문제가 있어 보증보험 가입이 미승인이 날 경우도 있어 계약 무효 및 전액을 반환하는 문구를 넣어 주셔야 합니다. 특히 신축빌라 같은 경우 이러한 경우가 자주 발생합니다.

 

• 특약 문구 예시

(전세보증보험 가입 시) 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다. 다만, 잔금지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다. (무한정 기간을 주기에는 임대인에게도 불리함)

 

 

2-3) 임대인이 새로운 권리를 발생 금지 특약

 

대항력(임차인이 제삼자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리)은 전입신고 하고 나서 다음날 발생하게 됩니다. 항상 이것으로 전세 사기가 발생하게 되는데 임대인이 당일에 근저당 전세권설정을 하게 되면 우리는 후순위로 밀리기 때문에 경매 시 피해를 입게 되기 때문에 특약을 넣어 주시는 것이 안전합니다.

 

• 특약 문구 예시

임대인이 잔금 지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.

 

 

2-4) 임대인 소유권 이전 등기 금지 특약

 

전세보증보험과 관련되어 있으며 큰 문제는 아니지만 전세보증보험 심사 과정에 있어서 갑자기 소유자가 바뀌면 계획이 미뤄질 수 있습니다. 가입이 안 되는 건 아니지만 가입 절차에 원활하지 않는 사항을 겪을 수 있기 때문에 특약을 넣어 주도록 합니다. 

 

• 특약 문구 예시

임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.

 

 

2-5) 임대인 체납 세금 고지 및 전액 상환 특약

 

임대인에게 체납 세금이 없어야 되는 중요한 사항이 있습니다. 체납세금이 발생할 경우 경매에 들어가면 보증금을 전액 받지 못하는 경우가 발생하게 되니 해당 특약을 꼭 넣어 주시면 좋겠습니다. 

 

국세 체납은 임대인 동의 또는 전세 계약 후에 볼 수 있었는데 법이 개정되어 임대인 동의 없이 열람할 수 있게 되었으니 꼭 확인해 보시길 바랍니다.

 

• 특약 문구 예시

임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조한다.
만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.

 

 

2-6) 임대인 매매계약 체결 시 임차인에게 반드시 고지 특약

 

대표적인 전세 사기 중에 하나로 임대인이 임대차 계약 동안 임차물건을 파는 경우가 있습니다. 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계가 반드시 일어나기 때문에 임차인 입장에서는 돈이 많은 임대인과 돈이 없는 임대인은 내가 받을 수 있는 보증금 금액에 극명한 차이가 발생합니다. 

 

보통은 임차인에게 고지를 하지 않아 임차인은 모르고 있다가 막상 바뀐 임대인에게 반환 요청을 하면 새로운 임대인은 돌려줄 능력이 부족하여 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많으니 고지 유무를 특약으로 꼭 넣어 주시길 바랍니다.

 

• 특약 문구 예시

임대인은 계약 기간 중 매매계약을 체결한다면 반드시 임차인에게 고지를 한다. 

 

• 매매계약 체결 고지를 받았다면?

새로운 임대일을 믿을 수가 없다면 임대인 지위 승계 거부를 할 수 있고 임대차 계약을 종료하실 수 있습니다. 

임대인 지위 승계 거부: 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다. 

선제적으로 대응하는 것과 나중에 알고 나서 뒤늦게 대응하는 것은 차이가 많으니 꼼꼼하게 준비하셔서 전세 사기 피해를 당하지 않으시길 바랍니다.

 

 

 

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